導讀：違約責任是違反合同的民事責任的簡稱，是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。那么，商品房認購書的違約責任應該如何履行呢?  

一、違約責任的構成要件  

(1)有違約行為;  

(2)有損害事實;  

(3)違約行為與損害事實之間存在因果關系;  

(4)無免責事由。  

二、商品房認購書的效力  

認購書既然屬于預約，預約是合同的一種，就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權利義務具體確定、意思表示真實、內容不違反法律或社會公共利益，并對于商品房買賣合同的主要條款有所規定，即至少應包括房屋的位置、面積、價格等要素，否則就無法構成一個有效的合同。根據我國合同法規定，承諾通知到達要約人時生效，承諾生效時合同成立，依法成立的合同自成立時生效。在房地產預售中，房地產開發商向購房人提供事先早就擬好的認購書，這一行為在法律上應是預售人向購房人發出的要約。而一旦購房人對認購書的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發出了承諾，即接受了認購書對其的法律約束力。因此，只要雙方當事人意思表示真實、一致，認購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認購書當然就具有合同的約束力，雙方應當嚴格履行認購書所設定的義務。  

三、商品房認購書的違約責任  

雙方在簽訂認購書后，存在購房者拒絕與開發商簽訂預售合同、開發商“撕毀”認購書而以更高的價格賣給第三人等兩種可能。由于大多數認購書主要是通過定金方式約束雙方當事人，因此，若房地產開發商或者購房人拒絕按照認購書約定簽訂商品房預售合同，均應依據定金罰則，違約方無權請求返還定金或其應向對方當事人雙倍返還定金。

實踐中，一旦房地產開發商違反認購書而拒絕訂立商品房預售合同，并違反預約將認購書中約定的房屋出賣給第三人，在房價上漲時，其就會從中獲取額外的利益，而該利益的獲得可以說是違法所得。根據任何人不得從其自身的不法行為中獲得利益的法理，顯然違約方利益的獲得與該法理相違背。而絕大多數認購書只規定定金條款，沒有對違約責任及其計算方法予以明確約定。而此時違約方給相對方造成的損失，主要還是房屋價格上漲或下跌所產生的差價。因此，僅僅用定金罰則是無法彌補守約方損失的。如果司法實踐中僅僅按照定金罰則處理該類行為，不僅無法彌補守約方的損失，也會在客觀上不能有效制約違反認購書的惡意行為，不利于鼓勵誠信交易秩序的建立。根據《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規定，從預期利益的角度出發，在一方當事人違反認購書的情形下，應當就違約方的違約行為給相對方造成預期利益的損失進行賠償，但鑒于雙方僅處于預約階段，購房者未全額支付對價，從利益平衡和公平原則出發，違約方應該就相對方的機會損失進行賠償。對于具體的賠償標準，因法律和相關司法解釋均未作出明確規定，法官可行使自由裁量權，從制裁違約和平衡利益出發，綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素，酌情作出判定。