集體土地上私有房屋的產權登記問題  

一、集體土地房屋登記或轉移的申請人資格認定標準問題  

《房屋登記辦法》第83條、第86條規定，集體土地上房屋申請初始登記或轉移登記時，都需要登記機構認定申請人是否屬于該農村集體經濟組織的成員。如何確定農村集體經濟組織成員的資格，我國目前尚沒有明確的法律規定且認定較為復雜。目前主要有三種觀點：一是戶籍說，即認為成員資格以身份證或戶口簿在本村即可認定;二是居住說，即以是否實際在本村長期居住生活為標準確定其成員資格;三是折衷說，即以戶籍所在地為原則，以長期居住生活的事實狀態為例外來確定成員資格。  

上述第三種觀點概括得更合理一些。確定農村集體經濟組織成員資格應以是否具有依法登記的集體經濟組織所在地常住戶口為確定原則，以長期居住在農村集體經濟組織所在地生產、生活并以農村土地為基本生活保障且能盡到其他村民相同義務為標準，以習慣為例外，相互結合，共同確定。農村集體經濟組織成員資格與村民資格并非完全一致。戶籍并不是經濟組織成員資格的唯一標準，如不滿16周歲的村民，不行使權利，不履行義務，不是其成員：戶籍在該村，但長期不在此生產生活，遷入戶口時約定不享受權利，不承擔義務的，也不是其成員。但戶籍一般情況下是經濟組織成員資格的前提條件，戶籍不在該村一般不是經濟組織成員。  

二、農村集體經濟組織房屋初始、轉移登記中關于村民會議同意或者村民會議授權經村民代表會議同意的證明采納問題  

《房屋登記辦法》第83條、第86條規定，農村集體經濟組織申請房屋所有權初始、轉移登記時應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。但是在實踐操作中，該證明的收取較為困難。一是登記機構如何知道該村的村民人數和村民姓名;二是對于一個自然村村民少則幾百人多則上萬人，村民全部簽名同意操作難度大;三是即使是收取村民代表會議同意的證明也較為困難，因為登記機構無法核實村民代表的人數和姓名。 

對于這種證明，登記機構只能根據實際情況進行采證。筆者認為，這種證明可由房屋所在地村民委員會出具的經村民會議或村民代表會議同意的證明材料。對于村民委員會的地位和職能，根據《村民委員會組織法》村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，實行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監督。村民委員會辦理本村的公共事務和公益事業，調解民間糾紛，協助維護社會治安，向人民政府反映村民的意見、要求和提出建議。鑒此，登記機構可認定村民委員會的證明具備合法性、有效性。對于集體經濟組織辦理集體土地上房屋轉移登記的，筆者認為還應提交集體土地所有者同意的證明材料，因為集體土地使用權能否轉移給接受方，應經土地所有者同意，否則，一旦遇到不同意的，就造成房屋所有權與土地使用權的不一致，違反登記原則。  

三、村民住房登記中對于申請人應屬子房屋所在地農村集體經濟組織成員的例外情形問題  

1、初始登記的例外情形  

建造房屋時為村民并取得規劃許可證、土地使用證，辦理房屋登記時，轉為城市居民，根據《房屋登記辦法》第83條的規定，村民申請住房初始登記，還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明。如此，登記機構就不能辦理登記。而筆者認為，根據咐鎮建房用地管理條例》第18條和《土地管理法》第41條規定，城鎮居民在農村集體土地上建房并沒有禁止，經過有效批準是允許的。根據《確定土地使用權和所有權的若干規定》第48條規定：“非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確認其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回”。從該規定可以看出，只要房屋現依然存在且產權沒有變化，該宅基地上房屋的產權依然是非農業戶口人員的，他們依然在原有的范圍享有宅基地的使用權。鑒于上述法律規定，建房人申請登記時能提供建設工程許可證、土地使用證，即使不屬于集體經濟組織成員，登記機構也可辦理房屋登記。  

2、轉移登記的例外情形  

根據《房屋登記辦法》第87條規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。對于人民法院、仲裁機構判決、裁決、調解方式將房屋轉移給不屬于集體經濟組織成員的司法協助行為，登記機構是否不予登記?筆者認為，根據《物權法》第28條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”的規定，不管登記機構是否對生效法律文書所判決、裁決、調解的房屋辦理登記，都已法定產生物權效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第5條規定，在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續，第3條規定，國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。因此，即使生效法律文書所記載的接受方不屬于集體經濟組織成員，登記機構也都應辦理房屋轉移登記。  

對于父母為村民，一方死亡后，其繼承人中有一人或多人不屬于集體經濟組織成員或村民，是否就屬于不予辦理情形?筆者認為自然人的繼承權是法定賦予，登記機構不予辦理登記，有違背法律規定。  

夫妻一方為集體經濟組織成員或村民，若離婚后將房屋歸并給另一方且其為城市居民，是否無法辦理轉移登記?《婚姻法》第19條規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。第39條規定，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理。因此，根據法律規定夫妻之間約定財產權不能因為接受方不屬于集體經濟組織成員就予以剝奪。