租賃合同中消防驗收義務主體的確定及合同效力問題

租賃合同雙方往往將重心放在租賃期限、費用、違約責任等方面，極容易忽略關于消防義務的約定。但在實踐中存在不少由于消防驗收問題引起的合同糾紛，如出租人將未通過消防驗收的房屋出租給承租人，結果發生火災，承租人能否要求出租人賠償，或由于未通過消防驗收導致承租人不能合法開展經營活動，出租人是否需要承擔責任，這些糾紛本質上都是關于消防驗收主體的確定問題。

《建設工程消防監督管理規定》第二條規定：本規定適用于新建、擴建、改建(含室內外裝修、建筑保溫、用途變更)等建設工程的消防監督管理；第十三條規定：對具有下列情形之一的人員密集場所，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防設計審核，并在建設工程竣工后向出具消防設計審核意見的公安機關消防機構申請消防驗收：

　　(一)建筑總面積大于二萬平方米的體育場館、會堂，公共展覽館、博物館的展示廳;

　　(二)建筑總面積大于一萬五千平方米的民用機場航站樓、客運車站候車室、客運碼頭候船廳;

　　(三)建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場;

　　(四)建筑總面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營業性室內健身、休閑場館，醫院的門診樓，大學的教學樓、圖書館、食堂，勞動密集型企業的生產加工車間，寺廟、教堂;

　　(五)建筑總面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內兒童活動場所，養老院、福利院，醫院、療養院的病房樓，中小學校的教學樓、圖書館、食堂，學校的集體宿舍，勞動密集型企業的員工集體宿舍;

　　(六)建筑總面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉OK廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳。

該規定我們可以從兩方面進行解讀：

對于新建房屋來說，建設單位應當承擔消防驗收義務。此時出租人無論是根據《消防法》還是《合同法》都應當向承租人提供符合消防要求的安全的住所。

若在新建房屋的基礎上進行改建、擴建，則由改建、擴建人承擔消防驗收義務。這種情形在租賃合同糾紛中較為常見，在雙方簽訂租賃合同后，承租人可能根據經營需要對租賃房屋進行改建，使其用途發生改變，此時就要由承租人承擔消防驗收義務，由此產生的行政處罰或消防隱患帶來的損失都由承租人承擔。

在出租人應當承擔消防驗收義務而未通過驗收的情況下，合同效力應當如何認定。筆者注意到很多相關文章都引用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，但實際上該規定早已廢止，根據該規定做出的無效認定也是錯誤的。

　實際上，這種情況應當參考《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條的規定：因租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持。