四川省高院房屋租賃合同糾紛裁判規則

主要爭議焦點

依據互聯網公布的2013年至2016年間四川省高級人民法院審理的房屋租賃合同糾紛案件進行整理可見，爭議焦點最多的是解除合同，其次是裝修損失、支付違約金、經濟損失、房屋占有使用費等。我們主要以解除合同、裝修損失、經濟損失、優先承租權、優先購買權等爭議焦點進行法律分析。

（一）解除除合同

1、承租人以出租人存在一般違約行為抗辯拖欠租金，出租人能否以合同約定的“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”之條款直接解除合同？

出租人觀點

承租人逾期交納租金之后，經出租人數次催收，承租人仍拒絕交納租金的行為構成根本性違約。承租人逾期支付租金的違約行為符合合同約定的解除條件。

承租人觀點

承租人未交納租金系基出租人存在違約行為，導致無法正常經營。其是履行抗辯權，在抗辯事由消除后，承租人自愿履行合同義務，不會導致合同目的無法實現。

裁判觀點

出租人與承租人簽訂的《租房協議》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。在協議中，雙方明確約定“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”，是對合同解除權所附條件的規定，此條件一旦成就，出租人即取得解除權。出租人的違約行為僅并非對合同根本義務的違反，合同也并未約定承租人據此享有不交租金的權利。因此，出租人主張解除合同的請求符合合同約定。<（2015）川民申字第1466號>

【法律依據：《合同法》第93條第2款：“當事人協商一致，可以解除合同。條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”《合同法》第227條：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”?！?/p>

法律分析

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按期支付租金是承租人的根本義務，租金也是租賃房屋的價值體現，承租人能否按期支付租金直接關系到出租人的收益權，因此，承租人應當按期支付租金。即使合同未約定逾期支付租金的約定解除權，則出租人仍可依據《合同法》第227條之規定行使解除權。

裁判啟示

對于出租人而言，為保障其收益的權利，應當在合同中約定逾期支付租金的解除權；對于承租人而言，為避免出租人的違約行為損害自身利益，應當在合同中約定拒絕交納租金的情形。

2、承租人違反合同約定擅自轉租，出租人是否能夠解除合同以及主張轉租合同無效？

出租人觀點

承租人擅自轉租違反合同約定“必須甲方在場并同意”的限制性條款，已構成根本違約，因此，出租人有權解除合同并主張轉租合同無效。

承租人觀點

出租人主張解除租賃合同以及轉租合同無效，已經超過了六個月，應當認定出租人已喪失解除權；且次承租人的租金由出租人收取無合同約定以及法律依據。

裁判觀點

第一，承租人在未征得出租人同意的情況下擅自轉租，并收取轉租房屋租金，違反了其與出租人租賃合同的約定，屬違約行為。出租人在得知承租人擅自轉租后六個月內已經向法院提起訴訟，其請求解除租賃合同以及請求認定承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效，依法應予支持。第二，承租人擅自轉租屬于違約行為，雖然雙方合同中未約定違約責任，但因轉租的違約行為產生了收益，承租人不能因違約行為獲得收益，因此認定轉租租金應交給出租人所有并無不當。

【法律依據：《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”以及最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”?！?/p>

法律分析

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條、第十六條的規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。因此，承租人在轉租房屋時，應及時征得出租人的同意，而出租人也應對于承租人的轉租行為及時給予反饋，以避免可能出現的法律風險。<（2014）川民申字第1626號>

裁判啟示

第一，對于出租人而言，承租人違反合同約定擅自轉租，出租人應當在知曉轉租行為的六個月內主張解除租賃合同和請求認定轉租合同無效。

第二，對于承租人而言，在轉租房屋時應當事前在合同中約定轉租權或者在事后取得出租人的追認；且在取得出租人同意轉租的情況下，承租人可以在租賃合同中約定轉租合同期限超過租賃合同期限時，超過部分仍然有效。

3、出租人違反合同約定隱瞞房屋抵押、查封之事實，承租人能否解除合同？

出租人觀點

出租人在租賃房屋時已將房產證交給承租人查看，該房產證上有明確的房屋抵押信息。承租人在承租前知曉抵押事實，出租人已盡到了通知義務，且承租人一直在使用房屋，承租人的權利并未受影響。

承租人觀點

租賃合同簽訂之前出租人已將該出租房屋進行抵押，且已被法院查封，出租人未將此情況告知承租人，后因抵押權人行使抵押權導致無法繼續履行租賃合同，致使承租人的合同目的無法實現，出租人的行為已構成根本性違約，承租人享有合同解除權。

裁判觀點

承租人簽訂租賃合同的目的在于使用涉案房屋。是否設立抵押或者查封，直接關系到承租人能否正常使用涉案房屋，屬于重大事項，出租人應以明確的方式履行告知義務。對于重大事項的告知義務屬于租賃合同中出租人的基本義務，當事人不能通過特別約定予以免除?，F出租人并未提供充分證據證明其已經明確告知承租人涉案房屋存在抵押或者查封之事實。出租人雖然向承租人提供過《房屋產權證》，但并未明確地將涉案房屋設定抵押的事實告知承租人，因此，出租人未履行告知義務的行為構成違約。

【法律依據：最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第六十六條明確規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力”，以及最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條明確規定“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”?！?/p>

法律分析

承租人租賃房屋之目的在于使用房屋進行收益，出租人應當將案涉房屋的抵押、查封等信息告知承租人，若因抵押權人行使抵押權而無法繼續使用案涉房屋，則出租人可能喪失繼續履行涉案房屋租賃合同中的義務的能力，因此，承租人不繼續支付租金系行使不安抗辯權，并不構成違約。

裁判啟示

第一，對于出租人而言，出租人應當將案涉房屋的抵押、查封信息告知于承租人，以便承租人作出是否租賃案涉房屋的意思表示，且上述告知義務應當以書面形式為宜（直接在合同中聲明抵押事實之條款），避免“口說無憑”之法律風險。

第二，對于承租人而言，可以在租賃合同中約定其享有的合同解除權情形以及出租人的告知義務，例如，出租人違反約定的相關義務和承諾，導致承租人無法繼續使用出租房屋或對承租人正常經營活動造成影響和妨害的；承租人有權停止支付租金，直到承租人滿足本合同繼續履行的條件；若該情形累計持續超過X個月，乙方有權單方解除本合同，并要求出租人承擔違約責任”。在本合同有效期內，若租賃標的（包括租賃標的在內的整體建筑物）發生任何抵押、轉讓、繼承、贈與及類似情形，出租人均應向相關方面告知租賃標的已按本合同約定出租的事實，并確保本合同的履行不因該抵押、轉讓、繼承、贈與等情形而受到任何影響，促成新的產權人與乙方（承租人）繼續履行本合同的各項權利義務。”

（二）裝修損失

根據該圖標可知，承租人主張裝修損失的理由有四類，首先是違約行為；其次是合同期限屆滿；再次是不可抗力以及情勢變更；最后是其他理由。那么承租人以上述理由主張裝修損失是否能夠得到支持？

裝修損失

1、因不可抗力原因導致合同無法繼續履行，法院如何認定？

出租人觀點

出租人認為租賃合同已約定若因不可抗力、政府政策原因、政府改變場地土地使用性質（用途）需拆遷、建設該場地等原因，導致本合同無法繼續履行，本合同自動終止，雙方不承擔違約責任之條款，因此，不應當承擔裝修損失。

承租人觀點

最高人民法院《關于城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第11條第4款之規定僅是依照公平原則對裝飾裝修損失進行分擔，其并未要求雙方承擔違約責任，因此與租賃合同中之約定并不矛盾。

裁判觀點

最高人民法院《關于城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第11條第4款之規定并未要求雙方承擔違約責任，僅是對裝飾裝修殘值損失按照公平原則分擔，并未涉及其他。而且鑒于裝修設施已被拆除，無法對裝修價值進行評估，根據承租人提供的裝修圖紙及裝修費發票以及實際租賃時間，二審判決依據公平原則，酌情認定出租人承擔裝飾裝修損失XX萬元并無不妥。<（2014）川民申字第1650號>

【法律依據：最高人民法院《關于城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第11條第4項】

裁判啟示

最高人民法院《關于城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第11條規定了經出租人同意裝飾裝修，在合同解除時，對于已形成附合的裝飾裝修物如何處理的4種情形。適用該4種情形的前提是雙方在租賃合同中未對已形成附合裝飾裝修物在租賃合同解除如何處理作出明確約定。上述案例的出租人雖然抗辯租賃合同中已對裝飾裝修物作出約定，但是其僅僅是對違約責任承擔的約定，而未對在租賃合同解除時如何處理裝飾裝修物進行明確約定。因此，出租人亦或承租人可以在租賃合同中約定因不可抗力、國家政策等原因導致合同解除時，對于已經形成的附合裝飾裝修物的損失由X承擔。

2、因合同期限屆滿原因主張裝修損失，法院如何認定？

裁判觀點

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第12條的規定“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。”出租人與承租人簽訂的租賃合同中約定“乙方（承租人）自行負責租賃期內的資產投入，且租賃期滿自行處置投入資產”，因此，承租人要求出租人賠償其裝飾裝修等損失的請求不符合法律規定。

【法律依據：《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第10條：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。”《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第12條：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外?！?/p>

裁判啟示

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第10條、第12條充分體現意思自治原則，采用當事人約定優先之原則。第一，對于經出租人同意的未形成附合裝飾裝修物，，出租人可以在租賃合同中約定在合同期限屆滿時，未形成附合裝飾裝修物歸出租人所有；第二，對于經出租人同意的形成附合裝飾裝修物，承租人可以在租賃合同中約定形成附合裝飾裝修物在租賃合同期限屆滿時由出租人進行補償。<（2015）川民申字第520號>

（3）對于因違約行為而解除合同，法院如何認定裝修損失？

出租人觀點

承租人未能按照合同約定履行支付租金的義務，符合合同約定的解除權條件，故因承租人違約行為導致合同解除，出租人無需向承租人支付房屋裝修損失。

承租人觀點

出租人交付房屋未通過法定的竣工驗收導致無法實現合同目的，其行為構成根本違約。

裁判觀點

根據查明事實，出租人交付房屋符合合同約定，不存在違約行為。且租賃合同約定了在租賃期內，裝飾裝修物的產權歸承租人所有。基于合同解除的情況下，承租人有權依約取回其裝修投入的物品及設施設備。而對于承租人訴請主張的裝飾裝修的花費，基于承租人違約解除合同的行為，應由其自行承擔。

【法律依據：第11條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定?！?/p>

裁判啟示

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第11條是關于經出租人同意裝飾裝修，在租賃合同解除時，雙方對已形成附合裝飾裝修物未有約定而如何處理的規定。

第一，因出租人違約導致解除合同，承租人可以主張裝修損失的剩余價值；第二，因承租人違約導致解除合同，承租人無權主張裝修損失；第三，因雙方違約導致解除合同，根據雙方過錯承擔裝修損失。雙方可以通過事先約定排除以上情形的適用。

（三）支付違約金

1、租賃合同中約定任何一方違約須承擔違約金X元，出租人與承租人均存在違約行為時，法院如何認定違約金？

裁判觀點

承租人遲延支付租金，出租人可依照法律規定或者合同約定行使解除權的方式維護自身合法權益。出租人卻強行關閉案涉房屋，其行為妨礙了承租人對租賃物的占有、使用，其行為亦構成違約。故從雙方履行合同的情況看，雙方均有違約行為，且雙方均提出承擔違約金的主張，雙方互不支付違約金。<（2014）川民提字第110號>

2、承租人認為違約金過高，主張應當按照銀行同期貸款利率計算違約金，法院如何認定違約金金額？

裁判觀點

違約金具有補償性兼具懲罰性功能，銀行利息僅具有填補損失的補償功能，不具有懲罰功能。從雙方對違約金遠遠高于銀行利息的約定看，其懲罰性意思表示明確。故承租人主張僅按銀行同期貸款利息承擔違約責任的理由不能成立。<（2015）川民終字第535號>

3、出租人作為違約方認為租賃合同約定違約金過高，主張對違約金予以適當減少，法院如何認定違約金？

裁判觀點

第一，合同約定違約方應當按照剩余租期內應付租費總額的X%支付違約金。根據《中華人民共和國合同法》第114條第1款“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”、第2款“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”，以及最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第29條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”的規定，違約金的數額應當損失為基礎，不得過分高于違約所造成的損失。本案按照不超過損失的30%計算，其違約金為XX元仍然遠遠低于約定的XX元違約金金額。故出租人認為合同約定的違約金過高的理由成立，本院予以支持。

第二，承租人作為一個商法人在簽訂《房屋租賃合同》時，未能盡到對租賃標的物是否進行抵押、查封的必要審慎注意，并進行巨額裝飾裝修投入，對其發生的損失因其疏忽大意，應當承擔一定責任。綜合出租人的違約情形、雙方約定違約金確實過高、裝飾裝修殘值計算準確性誤差、承租人存在的疏忽大意等因素，法院認為按裝飾裝修殘值損失的70%承擔賠償責任后，不再承擔懲罰性違約責任。<（2014）川民終字第555號>