《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！?《城鎮房屋租賃解釋》第20條規定“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持”，這就是我們常說的“買賣不破租賃”

但是具體實踐中，房東把房子賣了，租戶按照與房東簽訂的原租賃合同繼續租賃房屋的，是否需要與新房主重新簽訂租賃合同？租金應該交給誰？租期到期后押金又該找誰退？

一、是否需要與新房主重新簽訂租賃合同？

由于合同法及司法解釋并未規定，是否自新房租購得房屋時，原租賃合同就對新房主生效，但是司法實踐中一般認為當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對該受讓人有效。受讓人在受讓該租賃物的所有權時，就與承租人產生了租賃合同關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租賃合同的約束。因此原則上，租戶不需要與新房租簽訂新的租賃合同，原租賃合同對雙方均有效。

二、租金應該交給誰？

原則上，新房主在取得房屋所有權時，方才成為租賃合同的出租方，因此，新房主應當自房屋所有權變動之后，向租戶主張租金。但是，實踐中房屋租賃一般采取“押一付三”或者“年付”等方式支付租金，租戶在房屋出賣前已經向原房東支付了部分甚至全部租金，此時如果新房主向租戶主張租金，必然就會發生爭議。由于租戶已經支付了租金，新房東沒有理由向租戶主張租金，而應當向原房東主張，但是以何種法律關系來主張？

首先，如果原房東與新房東先就房屋辦理所有權轉移登記，后交房的，此時新房東可以以不當得利為由向原房東主張返還其所收取的房屋所有權變動后的租金利益。

如果原房東與新房東先完成房屋的交付，后才辦理房屋所有權的轉移登記的，此時依據《合同法》第163條的規定，新房東對于房屋交付后所產生的租金孳息，已經享有法律利益。新房東可以依據《合同法》第163條以及《合同法》第107條的規定，就此部分的租金孳息，要求原房東承擔繼續履行責任。

三、押金由誰返還問題

租戶向原房東交付押金以擔保租賃合同履行的，于房屋所有權變動后，即使原房東未向新房東轉交押金，租戶依然可向新房東主張押金返還，至于新房東要求原房東轉付押金，則屬于另一法律關系。