“買房”是每個人都逃不過去的坎，部分購房者會因購房資格、購房成本等諸多問題而選擇“借名買房”。名義登記人與真實購買人不一致導致“借名買房”的法律問題層出不窮，尤為重要的便是被借名人擅自出賣、抵押房屋后，借名買房人要如何處理的問題。  

【基本案情】  

2004年9月，李某的哥哥所在單位承建了一住宅小區，哥哥作為員工有優惠購房名額，由于當時哥哥已經有房而李某又家庭困難，經過商量，哥哥決定將名額給李某使用，李某便以哥哥的名義與開發商簽訂了購房合同，交了購房全款的95%，之后李某交足購房尾款、維修款、契稅、土地出讓金、取暖費、物業費、水電費等一系列費用，并辦理了各項手續，然后開始進行裝修，2009年5月入住至今。  

現房價翻了幾倍，李某向哥哥提出辦理房屋過戶登記手續，哥哥拒不配合，甚至還將房屋出賣給不知情的第三人，并辦理了過戶登記，弟弟只得訴至法院。  

【案件審查】  

法院經審理認為，李某與哥哥之間從未有過書面的“借名”證據，李某確實是出資了，但是這并不足以證明雙方當初曾經有明確的“借名買房”的約定。  

李某說自己才是實際購買人，哥哥只是借個名字的說法，哥哥堅決否認，李某也沒有任何證據，所以，“借名買房”觀點無法得到支持。哥哥與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，哥哥是有權處分，房屋已經辦理過戶登記，房屋所有權已經歸屬于第三人。  

【案情分析】

上述案例中，即使李某與哥哥有簽訂借名買房協議，哥哥將房屋擅自出賣給第三人屬于無權處分。第三人基于對于房屋所有權登記的信任而與被借名人哥哥簽訂房屋買賣合同，以合理價格對換，且已經辦理過戶登記，第三人基于善意取得也取得了房屋的所有權。  

那么，當被借名人擅自出賣、抵押房屋要怎么辦？  

根據北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第十七條，登記人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認買賣合同無效的，不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。  

所以，當被借名人擅自出賣、抵押房屋后，首先，我們要盡量收集證據來證明借名買房的事實，從而可要求擅自出賣、抵押房屋的被借名人賠償；其次，我們可以查找相對人是否知道或者應當知道房屋存在借名登記的證據，若相對人知情便可請求確認其與被借名人之間的合同無效。  

【結語】  

被借名人擅自出賣、抵押房屋，根據公示公信原則，被借名人可以不經過借名人而直接處分房屋。  

若相對人基于對于房屋所有權登記的信任而與被借名人發生了交易，支付合理對價從而導致房屋所有權變動，法律會優先保護相對人的權利。  

如果借名人能夠證明借名購房合同真實有效，即使房屋追回的希望不大，借名人還可以依據雙方的協議要求被借名人承擔相應的責任；如果借名人能夠證明相對人明知借名買房的事實仍與被借名人簽訂購買、抵押合同的，即可以請求確認該合同無效，以此達到追回房屋的效果。